Zákon o realitním zprostředkování v roce 2020

Článek níže byl sepsán ke dni 08.01.2020. Zásadní změnou oproti obsahu článku je zveřejnění zákona o realitním zprostředkování ve sbírce zákonů a mezinárodních smluv, a to konkrétně dne 17.02.2020 pod číslem 39. Celý název zákona pro vaše snadnější vyhledávání tedy je „zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování)“. Zákon by tedy měl být plně účinný již od března 2020. Úplné znění zákona již je možné nalézt na internetových stránkách zakonyprolidi.cz nebo stránkách Poslanecké sněmovny České republiky (např. zde: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2020-39 nebo např. zde: https://www.psp.cz/sqw/sbirka.sqw?O=8&T=391 ) 

Obsah článku:

1. Úvod
2. Změna živnostenského oprávnění
3. Pojištění realitního zprostředkovatele
4. Smlouva o realitním zprostředkování a informační povinnosti
5. Úschovy peněžních prostředků realitními zprostředkovateli
6. Závěr

Dne 08.01.2020 podepsal prezident České republiky návrh zákona o realitním zprostředkování (známý také jako realitní zákon) a o změně souvisejících zákonů neboli zákon o realitním zprostředkování. Ke dni sepsání tohoto článku stále nebyla pevně stanovena účinnost tohoto zákona, avšak s ohledem na skutečnost, že došlo k vypuštění tzv. legisvakanční lhůty (tj. lhůty, během které je předpis platný, ale ještě není účinný a neukládá zatím žádná práva ani povinnosti), je velmi pravděpodobné, že zákon bude účinný, a tedy i plně závazný již od 1. února 2020.

S ohledem na poměrně rychlý vývoj situace ohledně zákona o realitním zprostředkování níže uvádím základní a dle mého názoru současně zásadní informace a povinnosti, které tento zákon přináší a které se pochopitelně nejvíce týkají realitních makléřů (dle návrhu zákona nově označovaných jako realitní zprostředkovatelé), ale dále rovněž zájemců o koupi, prodej či pronájem nemovitostí i dalších účastníků realitního trhu.

Níže uvedené informace vycházejí z otázek, kterými jsem se v posledních týdnech několikrát zabýval na základě dotazů svých klientů a nejsou tedy vyčerpávajícím výkladem realitního zákona. Měly by však sloužit jako jakési vodítko při uvádění zákonných požadavků do Vaší realitní praxe, měly by pomoci při dohlížení na plnění zcela nových povinností nebo posloužit jako prvotní a základní podklad pro revizi Vaší smluvní dokumentace.

Ohledně realitního zákona svým klientům z řad realitních kanceláří či makléřů nabízím revizi aktuálně užívané smluvní dokumentace a rovněž komplexní školení ohledně nového zákona, aby realitním zprostředkovatelům nehrozily žádné postihy. Obojí si můžete objednat na těchto kontaktních údajích.

• Změna živnostenského oprávnění

Zcela zásadní změnou, kterou zákon přináší je přesun dosavadního zařazení činnosti realitního makléře z živnosti volné mezi živnosti vázané (stručně řečeno se nově jedná o živnost, u které musíte prokázat tzv.   [popup_anything id=“1634″] ).

Uvedená změna je s ohledem na fungování realitního trhu a nastavení obchodních vztahů pravděpodobně tou nejzásadnější, protože řada dosavadních realitních makléřů může narazit na problémy při prokázání své praxe v daném oboru. Prokázání praxe dále ještě o to více komplikuje jistá libovůle každého jednotlivého živnostenského úřadu a pochopitelně různé náplně dosavadních činností každého jednotlivého makléře. Pokud potřebujete projednat způsob prokázání praxe, který může být složitější pro makléře například v MLM společnostech, kontaktujte nás.

Nejlépe se dosavadní praxe pochopitelně prokáže pracovní smlouvou uzavřenou na určité období, kdy takové období naplní požadavek délky praxe dle zákona. Drtivá většina realitních makléřů však doposud vykonávala svoji činnost na základě různých typů smluv mandátních, o obchodní spolupráci či snad dokonce (velmi nepřesně) i na základě smluv licenčních.

Pro tyto případy je potřeba prokazovat potřebnou délku praxe pomocí kombinace zejména těchto dokumentů: samotné smlouvy, faktur, daňových přiznání, podkladů využívaných k inzerci nemovitostí apod., zkrátka pomocí všeho, co živnostenskému úřadu prokáže, že jste činnost skutečně vykonávali (v žádném případě nepostačí pouze skutečnost, že realitní makléř měl na svoji osobu registrovanou příslušnou živnost).

Při prokazování praxe doporučuji konzultaci s advokátem či právníkem, jelikož okolnosti dosavadního podnikání mohou být různé a tyto okolnosti mohou mít vliv na balíček dokumentů, který bude každá jednotlivá osoba živnostenskému úřadu dokládat.

Realitní kanceláře a makléři, kteří před účinností realitního zákona již vykonávali realitní zprostředkování v rámci živnosti volné a současně hodlají v poskytování realitního zprostředkování pokračovat v souladu s novým zákonem, musí do šesti (6) měsíců ode dne účinnosti realitního zákona ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost nově nazvanou „Realitní zprostředkování“ a v této lhůtě rovněž doručit úřadu podklady prokazující odbornou způsobilost. Při nesplnění této povinnosti v uvedené lhůtě dosavadní oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci volné živnosti ze zákona zaniká. Pro již podnikající subjekty nepodléhá ohlášení v uvedené lhůtě správnímu poplatku.

Noví zájemci, tedy osoby, které ke dni účinnosti realitního zákona nedisponovali živnostenským oprávněním k činnosti realitních makléřů (tj. zcela noví realitní zprostředkovatelé) musí výše uvedené požadavky splnit již od prvního dne účinnosti realitního zákona a pochopitelně nemají žádnou lhůtu „k dobru“. To znamená, že musí projít řádným ohlašovacím procesem od počátku a rovněž musí uhradit příslušný správní poplatek.

A co Vám za nesplnění výše popsané povinnosti či nedodržení uvedené lhůty hrozí? Vzhledem k tomu, že byste v takovém případě vykonávali svou obchodní činnost bez potřebného oprávnění, je nejcitelnějším rizikem trestně právní odpovědnost za trestný čin neoprávněného podnikání, a dále případně porušení ustanovení živnostenského zákona o neoprávněném podnikání, porušení zákona o ochraně spotřebitele nebo pochopitelně odpovědnost dle občanského práva za případnou škodu klientovi.

• Pojištění realitního zprostředkovatele

Dle zákona o realitním zprostředkování musí být všichni realitní zprostředkovatelé pojištění po celou dobu výkonu své činnosti. Výše minimálního pojištění je dána zákonem a činí 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí. Je-li v uvedeném pojištění sjednána spoluúčast realitního zprostředkovatele, nesmí překročit 5.000,- Kč nebo 1 procento z výše pojistného plnění. Pokud jednáte za jiného zprostředkovatele, který je právnickou osobou na základě písemné smlouvy a jste oprávněni poskytovat realitní služby pouze jménem obchodní značky takové právnické osoby (nejčastěji půjde o franšízanty velkých sítí realitních kanceláří), snižují se limity pojistného plnění na 50 procent uvedených částek.

Se sjednáním pojištění souvisí povinnost realitního zprostředkovatele předložit do 10 (deseti) pracovních dnů ode dne uzavření pojistné smlouvy stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj. Pro úplnost uvádím, že stejnou povinnost má zprostředkovatel při jakékoliv změně smlouvy, která má vliv na limit pojistného plnění nebo výši spoluúčasti a současně při výpovědi nebo odstoupení od smlouvy.

Stejně jako u změny živnostenského oprávnění zákon podnikatelům, kteří poskytovali realitní služby před nabytím účinnosti realitního zákona v rámci živnosti volné, poskytuje zákon lhůtu v délce 2 (dvou) měsíců ode dne nabytí účinnosti realitního zákona k předložení pojistné smlouvy.

Jak uzavření pojistné smlouvy, tak i její doložení pojištění Ministerstvu je pro zprostředkovatele velmi důležité, protože za nepředložení pojistné smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj hrozí sankce až do výše 100.000,- Kč a v případě, že zprostředkovatel není pojištěn, hrozí sankce až do výše 1.000.000,- Kč.

Samotné pojištění vzbuzuje řadu otázek, na které není možné odpovědět v rámci jednoho článku. Zásadní doporučení však je, aby se zprostředkovatelé pojistili co nejdříve, důkladně prostudovali podmínky takového pojištění, aby pojistné smlouvy neobsahovaly zbytečné výluky nebo povinnosti a tím předešli případným sporům o pojistné plnění.

Velmi důležitou otázkou je okamžik, ke kterému musí být zprostředkovatel pojištěn během uvedené lhůty 2 (dvou) měsíců. Přestože se názory na tuto problematiky místy liší, s ohledem na ochranu zprostředkovatelů důrazně doporučuji sjednání pojištění před uzavřením prvního obchodního případu po 31.01.2020.

Zástupci Ministerstva pro místní rozvoj rovněž uvádí, že ministerstvu je potřeba pokaždé doručit doklad o zaplacení pojistného na další období, aby bylo ministerstvu jasné, že pojistná smlouva a pojištění stále trvají. Přestože realitní zákon takovou povinnost výslovně neobsahuje, lze za účelem prevence před zbytečnými sankcemi doporučit i splnění této povinnosti.

• Smlouva o realitním zprostředkování a informační povinnosti zprostředkovatele

Realitní zákon zavádí nový typ smlouvy, konkrétně smlouvu o realitním zprostředkování, na základě které je klientům možné poskytovat realitní služby a provádět realitní zprostředkování. Úprava v realitním zákoně je tzv. speciální ke standardní zprostředkovatelské smlouvě uvedené v občanském zákoníku. Při přípravě smluvní dokumentace je tedy nutné doporučit respektování úpravy v obou zmíněných zákonech. Rádi vám s dokumenty pomůžeme, obraťte se na naší advokátní kancelář.

Ohledně přípravy smluvní dokumentace lze pouze doporučit konzultaci s advokátem či právníkem, díky které můžete uvést veškeré své smlouvy do souladu s novým zákonem. Nedodržení zákonných požadavků může vést k neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování, což by pro realitní zprostředkovatele znamenalo riziko nároků ze strany klientů, případně ohrožení pověsti či napadení konkurencí. V této souvislosti je nutné zmínit, že realitní zákon dává možnost napadnout platnost smlouvy pouze zájemci o zprostředkování (tj. klientovi). Realitní zprostředkovatel tuto možnost nemá a je tedy v této situaci ve slabším postavení, což ještě více zdůrazňuje nutnost precizního vyhotovení smlouvy, která musí být v souladu se zákonem.

Základní požadavky realitního zákona na smlouvu o realitním zprostředkování jsou následující:

• povinná písemná forma smlouvy,
• uvedení označení předmětu převodu nebo nájmu (právně řečeno předmětu užívání nebo požívání),
• výši úplaty (kupní ceny, nájemné či jiné úplaty),
• výši provize nebo způsob jejího určení.

V případě, že smlouva výše uvedené údaje neobsahuje, je ze zákona neplatná.

Součástí smlouvy o realitním zprostředkování musí být výpis z veřejného seznamu týkající se předmětu převodu (nebo požívání či užívání), který nesmí být starší než 3 (tři) pracovní dny před uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování. Výpis za účelem jeho přiložení ke smlouvě je dle zákona možné pořídit prostým vytištěním listu vlastnictví vztahujícího se k předmětné nemovitosti pořízeného prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí.

Nebude-li výpis zájemci předán v souladu se zákonem, dává zákon zájemci právo odstoupit od smlouvy do 14 (čtrnácti) dnů od jejího uzavření.

Správnost a úplnost smluvní dokumentace není radno podcenit. S ohledem na možnost neplatnosti či práva odstoupení od smlouvy totiž nelze vyloučit situace, že po řádně odvedené práci a vyhledání zájemce klient před uzavřením samotné hlavní smlouvy zprostředkovatele obejde a uzavře smlouvu napřímo se zájemcem. Nesplní-li zprostředkovatel výše uvedené formální maličkosti, budou jeho nárok na provizi a šance na její případné vymožení drasticky sníženy.

• Úschovy prováděné realitními zprostředkovateli

Realitní zákon nově umožňuje realitním zprostředkovatelům provádět úschovy peněžních prostředků za účelem zajištění plnění ze zprostředkovávané smlouvy (nejčastěji kupní ceny). Tyto úschovy mají přísně stanovené zákonné podmínky, které jsou uvedeny níže. Než však přistoupím k výčtu jednotlivých zákonných podmínek týkající se úschov, je nutné na straně realitního zprostředkovatele rozlišit zprostředkování úschovy a její nabízení.

Zprostředkování úschovy je součástí realitního zprostředkování a při poskytování služeb zahrnuje spolupráci pouze s advokátem, notářem nebo například [popup_anything id=“1635″] Realitní zprostředkovatel svému klientovi nabídne možnost uzavření úschovní smlouvy s jednou z uvedených osob a ve zbytku vše probíhá standardním způsobem. Toto je zprostředkovatel oprávněn učinit v rámci své činnosti víceméně bez omezení.

Aktivní nabízení možnosti úschovy přímo zprostředkovatelem je však zákonem výslovně vyloučeno, a to přesto, že zákon realitním zprostředkovatelům možnost samostatně provádět úschovy peněžních prostředků nově výslovně zavádí. Zprostředkovatel je totiž oprávněn poskytnout zájemci úschovu pouze na základě žádosti zájemce podané v písemné formě a na samostatné listině. Porušení této povinnosti je realitním zákonem přímo sankcionováno, a to pokutou až do výše 500.000,- Kč.

Sankce do stejné výše hrozí rovněž v případě, kdy realitní zprostředkovatel nesplní níže uvedené zákonné podmínky pro realizaci úschovy peněžních prostředků:

• povinná písemná forma smlouvy,
• účet, na který budou zaslané peněžní prostředky musí být veden u [popup_anything id=“1636″]
• účet je zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy (tj. peněžní prostředky klientů se nemíchají),
• účet je veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve [popup_anything id=“1637″]
• realitní zprostředkovatel informuje banku [popup_anything id=“1638″]
• o každé jednotlivé úschově učiní záznam v [popup_anything id=“1639″]
• veškeré pohyby, tj. přijetí i vydání je možné učinit pouze výlučně bezhotovostním způsobem,
• zprostředkovatel informuje o poskytnutí první úschovy obecní živnostenský úřad,
• realitní zprostředkovatel není oprávněn použít peněžní prostředky jinak než v souladu s účelem [popup_anything id=“1640″]

Ohledně úschov lze realitním zprostředkovatelům doporučit spolupráci s advokáty či notáři, a to z několika důvodů. Prvním je dosavadní [popup_anything id=“1641″] kdy za realizaci úschovy jejich prostřednictvím je vyžadován poplatek řádově v tisících korun. Druhým je připravenost advokátů na dané situace, které zajišťuje zákonné pojištění a stavovské předpisy České advokátní komory.

Současně je nutné zmínit, že splnění výše uvedených zákonných požadavků nijak nezbavuje zprostředkovatele povinností dle [popup_anything id=“1642″]

Neméně důležitá je otázka, v jakém okamžiku se peněžní prostředky, které zprostředkovatel obdrží od zájemce považují za úschovu. Tato otázka záleží na formulaci smluvní dokumentace zprostředkovatele. Je tedy nutné upozornit na situace, kdy se na rezervační poplatek ze strany zájemce po podpisu kupní smlouvy začnou vztahovat zákonná ustanovení týkající se úschov. Při nepřesné formulaci smluvní dokumentace se zprostředkovatel vystavuje riziku sankce až do výše 500.000,- Kč.

• Závěr

V daném případě se jedná o zcela nový zákon a některé jeho pojmy budou jistě otázkou výkladu živnostenských úřadů a později v některých případech i příslušných soudů. Realitním zprostředkovatelům je nutné doporučit splnění veškerých zákonných podmínek co nejdříve, aby nedocházelo k udělování zbytečných sankcí, které svojí výší mohou být pro zprostředkovatele bezpochyby citelné.

Samozřejmostí, jak je uvedeno výše, je ohlášení nové živnosti, uzavření pojištění, revize smluvní i jiné dokumentace určené klientům zprostředkovatelů a dále kontrola přehledu informačních povinností, které zprostředkovatelé nově mají.

S přijetím nových zákonů vždy dochází k řešení velkého množství záležitostí s tím souvisejících. Často nelze s naprostou jistotou předem určit, jakým směrem se bude výklad zákona a případná soudní rozhodnutí ubírat. V té souvislosti vznikají různé fámy a strašáky podobně, jako to bylo u příchodu tzv. GDPR. Přijetí realitního zákona a související povinnosti určitě není nutné vidět černě a jakkoliv se jich obávat. Je však vhodné veškeré kroky konzultovat s advokátem, jelikož v realitním prostředí celkově je poměrně silná konkurence a nedodržování nového zákona některými zprostředkovateli může být zcela jistě využito ke konkurenčnímu boji. Případné následné sankce jsou pak citelné. Dále je vhodné veškeré nové povinnosti co možná nejlépe splnit, aby se zprostředkovatelé nestali obětmi vychytralých praktik a nepřicházeli o své provize a případné jiné nároky, které by jim za fakticky odvedenou práci sice náležely, ale vše by mohlo ztroskotat na formálních požadavcích vyžadovaných novým zákonem.

Pokud potřebujete pomoc s novým zákonem a chcete mít jistotu, že splňujete veškeré zákonné požadavky, kontaktujte nás. Pro skupiny makléřů zajišťujeme individuální školení, kde s vámi jednotlivé povinnosti rozebereme a připravíme vás na další činnost.